Hipoteca nos EUA: O que é e como funciona na compra de um imóvel?

Está em seus planos comprar um imóvel e morar nos EUA? Caso sua resposta seja positiva, é essencial que você conheça as possibilidades de financiamento e obtenção de crédito disponíveis para estrangeiros.

mortgage é a hipoteca nos EUA. Você já deve ter ouvido falar desse termo alguma vez nos filmes estadunidenses, não é verdade?

Assim como os restaurantes fast-food, a hipoteca faz parte da vida dos habitantes norte-americanos e da sua iniciação à vida adulta.

De acordo com o OECD Affordable Housing Database, 62,9% dos estadunidenses possuem casa própria.  A maioria dos americanos  adquire seu imóvel se utilizando do financiamento bancário.

Quer saber o que é hipoteca nos EUA e como ela funciona na compra de um imóvel? Continue a leitura e confira!

O que é exatamente a hipoteca?

Ao adquirir uma propriedade por meio da hipoteca, a garantia do empréstimo realizado pelo banco é o próprio imóvel. Mas o título das propriedades pertence ao comprador.

Em outras palavras, mesmo que a compra do imóvel seja efetuada com crédito bancário, o imóvel é registrado no nome do comprador. O banco não tem a propriedade do imóvel.

Entretanto, se por alguma razão os pagamentos das prestações do financiamento não forem efetuados, a instituição financeira tem o direito de tomar a casa com a finalidade de reaver o dinheiro do emprestado.

Os bancos financiam o estrangeiro em até 70% do valor do imóvel. Os juros em média estão em torno de 4.7% ao ano. Se compararmos com os modelos de financiamento imobiliário no Brasil atualmente, os benefícios do mercado norte-americanos são gritantes.

Dica: confira o nosso conteúdo sobre quanto custa uma casa nos EUA!

Quais as vantagens de fazer uma hipoteca nos EUA?

Como mencionado acima, os bancos norte-americanos financiam até 70% do imóvel para estrangeiros.  No Brasil, as taxas de crédito imobiliário  estão, em média, em 9,76% ao ano, segundo levantamento realizado pela empresa Melhor Taxa e publicado no jornal Estado de S. Paulo, em dezembro de 2017.

Diferentemente do Brasil, mais uma vez, na América do Norte é possível refinanciar o pagamento e ter mais de uma hipoteca em apenas um imóvel. Outra possibilidade é usar a hipoteca nos EUA como linha de crédito para outros empréstimos.

Vale ressaltar, no entanto, que a liberdade de crédito no mercado influenciou a bolha imobiliária de 2008 e gerou uma profunda crise no sistema financeiro norte-americano.

Desde então, algumas regulamentações foram criadas, mas esse modelo de compra da casa própria continua sendo o mais realizado no solo estadunidense. Os americanos, por exemplo, financiam suas propriedades com empréstimos em longo prazo, entre 15 a 30 anos.

Assim, as parcelas são menores e a sensação é quase a mesma de pagar um aluguel e, sobretudo, os juros da hipoteca podem ser deduzidos do imposto de renda.

Portanto, se você quer diversificar seus investimentos, uma propriedade nos Estados Unidos é um dos mais vantajosos, seja com a finalidade de férias, seja para alugar.

Como solicitar um financiamento?

O primeiro passo para comprar um imóvel é escolher uma corretora de confiança. O corretor será o responsável por apresentar todas as opções no mercado e ajudar no processo.

As suas responsabilidades são reunir a documentação necessária e a permissão de entrada nos EUA, isto é, o visto, mesmo que de turista. Lembre-se de que comprar um imóvel não garante nenhum tipo de permanência no país.

Como turista, você tem alguns direitos nos EUA, tais como abrir uma conta no banco, fazer investimentos e comprar imóveis, ou seja, tudo que você precisa, em um primeiro momento, para dar entrada na propriedade dos seus sonhos.

Veja quais são os documentos basicamente necessários para dar entrada no financiamento:

  • cópia  da página que contém as suas  informações do seu passaporte e visto de entrada nos EUA.
  • é necessário mostrar comprovante de residência do país de origem (conta de luz, telefone, água etc.);
  • cópia  de rendimento, caso tenha capital investidos em diferente modalidades;
  • declaração de trabalho, caso o solicitante seja empregado. O documento deve incluir cargo, tempo de serviço e receita dos últimos dois anos. Nesse caso, é necessário apresentar a versão original em papel timbrado pela empresa;
  • no caso de empreendedores e trabalhadores independentes, é necessária a apresentação dos rendimentos pessoais e comerciais dos últimos dois anos, incluindo o percentual do solicitante no negócio e qual a área de atuação da empresa. Os documentos devem ser realizados por um contador, em papel timbrado, e incluir as informações da empresa: endereço, contatos e data de registro da criação da empresa, por exemplo, na Junta Comercial;
  • é preciso duas cartas de referências bancárias de instituições financeiras dirigidas ao banco com o demonstrativo da relação do cliente com a instituição durante dois anos, no mínimo. Assim como em outros documentos, a carta deve ser em papel timbrado e com nome e contatos do banco e do funcionário responsável por assinar o documento.
  • por fim, é necessário incluir extratos bancários como prova de fundos para concluir a transação, isto é, o valor de entrada e de, pelo menos, um pouco mais do montante relativo a seis meses das possíveis parcelas.

Todos esses documentos devem ser apresentados para iniciar o processo de financiamento.

Para qual tipo de empréstimo você se qualifica? 

São diversas as opções de programas de empréstimos imobiliários para quem deseja comprar uma casa nos Estados Unidos. Algumas delas, por exemplo, estão disponíveis justamente para imigrantes. Desta forma, é muito importante saber o seu status de imigração e assim conseguir entender as diretrizes de qualificação e os requisitos de documentação mais precisamente, afinal irão depender do tipo de residência que você tem. Conheça quais são eles:

  • Residentes permanentes autorizados e titulares de green card (Lawful Permanent Residents – LPR): 

Para aqueles que já são titulares de green card ou Lawful Permanent Residents, em alguns casos, é possível conseguir um imóvel com apenas 3% de entrada, os chamados down payments. Além disso, também podem usufruir dos mesmos serviços que são usados pelos cidadãos dos Estados Unidos, como empréstimos FHA e outros serviços apoiados pelo governo, como Freddie Mac e Fannie Mae. 

No entanto, apesar de poder contar com uma boa pontuação de crédito, os residentes permanentes precisarão mostrar suas declarações de impostos, extratos de ativos e extratos bancários mais recentes para conseguirem uma hipoteca. 

  • Estrangeiros não residentes temporários (Temporary Non-Resident Aliens): 

Já para os que contam com um visto de trabalho, a melhor opção é tentar um empréstimo com a Federal Housing Administration (FHA).  Neste caso, você precisará fornecer um comprovante de emprego e um número de previdência social (SSN). Além disso, também será necessário comprovar que seu visto de trabalho te dá permissão para continuar no país por tempo suficiente para pagar o empréstimo. Ou seja, podem solicitar um contrato de trabalho válido que se estende por até três anos, juntamente com um histórico de crédito positivo, extratos bancários e declarações fiscais dos dois anos anteriores. 

  • Refugiados e asilados: 

Outra situação possível, é para caso você seja refugiado ou esteja asilado e queira conseguir uma hipoteca nos EUA. Se você se qualifica nesta categoria, saiba que qualquer pessoa que receba o status de refugiado ou asilado pode solicitar um empréstimo residencial por meio dos mesmos serviços apoiados pelo governo que estão disponíveis para os cidadãos dos EUA. Para essas pessoas, há ainda a possibilidade de, depois de um ano, solicitar um green card e buscar a casa própria depois que o status for concedido. 

  • DACA: 

Os beneficiários do DACA, que é um programa pensado para fornecer alívio temporário a indivíduos que entraram nos EUA como crianças vulneráveis à deportação, podem comprar um imóvel nos país, desde que seja para morar e que tenham uma pontuação de crédito de 620 ou superior. Vale ainda ressaltar que, para essas pessoas, as opções ainda são bastante limitadas, mas há expectativa para que, em breve, elas sejam qualificadas para solicitar empréstimos do FHA. 

  • Imigrantes que vivem sem status legal nos EUA: 

Muitas pessoas não entendem como funciona a hipoteca nos Estados Unidos e acabam perdendo a chance de encontrar ótimas oportunidades de conseguir crédito e realizar o sonho de comprar a casa própria no país. Alguns credores oferecem empréstimos de identificação fiscal para imigrantes que vivem nos EUA sem status, normalmente com um número de identificação fiscal individual (ITIN) em vez de um número de segurança social. 

As chamadas hipotecas ITIN são práticas de empréstimo que muitos imigrantes indocumentados usam para comprar uma casa. No entanto, apesar da facilidade, para esta opção, o credor pode tomar o seu imóvel se você deixar de fazer os pagamentos nas datas estabelecidas em contrato. 

Para conseguir esse tipo de financiamento, é mais simples do que muitos imaginam! Basta ir atrás de bancos locais ou cooperativas de crédito menores, que costumam ter taxas mais competitivas que os grandes bancos. Inclusive, algumas cooperativas podem ter programas de empréstimos especificamente adaptados para imigrantes. 

Além disso, para caso você deseje já começar a se programar, normalmente, uma hipoteca do ITIN pede por um pagamento inicial de 20% do imóvel e será uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos, que também costumam ser um pouco mais altas – em torno de 7 ou 8 por cento.

Quanto custa uma hipoteca nos EUA?

Geralmente, de acordo com como funciona a hipoteca nos EUA, os bancos que possuem as menores taxas chegam a atingir 3,5% a 4,5% para a compra de imóveis. Porém é comum encontrar taxas de financiamento até 8,5%. Tal valor evidencia ainda mais as vantagens de financiar um imóvel nos Estados Unidos, afinal, se compararmos ao Brasil, as taxas são mais acessíveis.

Como está o cenário das hipotecas nos Estados Unidos em 2022?

Em razão da pandemia e de tantas outras questões que vêm afetando as economias mundiais, você já deve ter se perguntado sobre se o cenário econômico que estamos vivendo está desencorajando os compradores de imóveis a procurarem por métodos como as hipotecas para adquirirem propriedades. A resposta é: não. De acordo com dados da Associação dos Banqueiros Hipotecários (MBA, na sigla em inglês), o índice de compras aumentou 8%. Além disso, em 2022, o valor médio do empréstimo para uma solicitação de compra registrou um recorde com US$ 418.500. Ou seja, cada vez mais pessoas estão vendo a hipoteca como uma oportunidade de começar a investir no país. 

Como ser bem-sucedido ao realizar uma hipoteca nos EUA?

Mesmo se o banco aceitar o seu pedido de crédito, avalie as suas reais condições de se comprometer com o pagamento. Um ótimo teste para descobrir se você conseguirá sanar as suas dívidas é multiplicar a renda familiar anual por 2,5.

Por exemplo: uma família com renda média de US$ 72 mil por ano pode comprar uma casa de US$ 180 mil tranquilamente.

Esse modelo mostra que você não deve se comprometer a pagar uma hipoteca que consuma mais de 25% de sua renda. O melhor caminho é dar uma entrada de 30% no seu empreendimento e que as suas dívidas totais não ultrapassem 33% do seu faturamento.

Outra advertência é sobre manter uma reserva de seis meses para qualquer emergência. Fique atento também a hipotecas de juros ajustáveis. Avalie sempre as parcelas de acordo com juros pré-acordados com o banco.

Após todas essas informações sobre hipoteca nos EUA e as facilidades do mercado norte-americano em relação ao brasileiro, se você busca construir um patrimônio financeiro seguro e estável, esse é o caminho.

Conte com a ajuda de especialistas

Antes de qualquer coisa, uma das melhores dicas que podemos dar é sempre procurar ajuda para realizar esses processos. Encontrar um imóvel nos Estados Unidos nem sempre é uma tarefa fácil e entender a fundo como funciona  a hipoteca nos EUA, por exemplo, pode ser bastante complicado. 

Com a ajuda da Vitória Realty, você tem o acompanhamento completo para escolher a melhor região para viver com sua família, além de ter acesso a diversas oportunidades de negócio imperdíveis.

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